营改增二手房税费怎么缴?

个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。“营改增”(营业税改征增值税)5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。减轻企业负担，是2016年经济工作中的重要任务，“营改增”是其中的一项政策。这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上(含5年)”，调整为“满2年以上(含2年)”。

为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。预计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。税制改革政策设计时，是要保证平稳过渡。

原来营业税是5%，改成增值税后，要么通过核定征收的办法，确定征收率，这并不是常规增值税的办法，后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整，保证整体税负不会有太大变化。“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。

营改增最新政策会影响房价吗?

与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市依然面临较大的去库存压力。据北京青年报消息，两会代表委员和专家普遍认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。

全国人大代表金*仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。全国人大代表**明蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

今年的政府工作报告中指出，“今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。这意味着，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

此外，政府工作报告中设立目标“到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%”，这或将也意味着，农民工成为三四线城市去库存的主力。专家预测，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。

国家发改委主任徐*史表示，化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，货币化安置可以收购这些存量用房，来解决需要享受住房保障的这些居民的需要。清华大学房地产研究所所长刘*玉认为，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

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