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销售：5 月市场持续走弱，强支撑政策或为后续市场走势关键。2023 年1-5 月商品房累计销售面积46440 万平，同比下降0.9%；5 月单月销售面积8804 万平，同比下降3.0%。2023 年1-5 月商品房累计销售金额49787 亿元，同比上升8.4%；5 月单月销售金额10037 亿元，同比上升6.8%。进入5 月一方面低基数因素较4 月有所减弱，另一方面2-3 月积压需求释放后，4-5 月整体销售表现相对平淡5 月较4 月环比有9.0%提升，但从季节性变动上来看，较历年5 月环比变动仍然偏低，市场整体仍然延续4 月以来的降温趋势。另外从高频数据来看，五一假期期间的销售热度受到居民出行等因素的影响也未见明显提升，30 大中城成交面积来看，23 年的五一假期日均销售面积是除收到疫情影响最大的2022 年外2014 年以来五一假期日均成交最低值，后续市场走势如何，高能级城市政策力度是重要因素。
投资：开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续。2023 年1-5 月累计开发投资完成额45701 亿元，同比下降7.2%，跌幅扩大1.0pct；5 月单月开发投资完成额10186.79 亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大3.3pct，环比方面提升6.8%。第一，新开工方面，销售压力大开工意愿不足。从单月来看，即使去年4、5 月受到疫情影响开工停滞基数已经较低，2023 年5 月的当月新开工面积仍然有27.3%的回落，可见开工数据仍然持续走弱，主要原因可能在于：4 月和5 月市场销售持续走弱，在市场情绪脆弱、销售压力较大的情况下，房企开工意愿更加减弱。第二，竣工方面，“保交楼”持续推进。我们认为，受2022 年持续走低的新开工和拿地规模影响，2023 年全年的房地产投资可能继续走弱，其中土地投资可能持续承压：建安投资方面，销售走弱开工意愿降低，核心区域储备不足可开工储备不足，土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。
土地：供应与成交仍处低位，房企拿地更关注“确定性”。供应方面，5 月100 大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积2306 万平，同比下降50.2%，跌幅较大。成交方面，成交土地规划建筑面积2851 万平，同比上升11.4%，供需比0.81 倍。需求端来看，房企拿地“有效边界”收缩，土拍竞争加剧但有效边界并未有明显扩大。供给端来看，核心城市核心区域土地供应规模有限，整体土地供应规模下降。
库存：推货减少带动库存走低，城市库存压力呈现分化。上周重点15 城可售口径库存面积18253.50 万平方米，环比下降0.14%。行业仍处去库存周期中。最新去化周期86.14 周，较上上周缩短0.88 周，去化周期在今年2 月以来也有所缩短。2022年以来销售复苏但持续性较弱，房企推货意愿下降，带动库存走低。从销售方面看，2022 年下半年至今行业销售仍在缓慢恢复中。春节以来行业的销售复苏呈现出两方面特征：1）高频数据冲高后持续性较弱；2）复苏强度分化。行业销售复苏持续性弱，会导致房企推货与供应意愿不足，进而影响新开工面积、开发投资等规模，带动库存持续走低。不同能级城市地产库存压力分化，三线城市库存去化周期相对较长，仍然面临一定去化压力，一线城市及核心二线城市等新房需求具备较强韧性，政府供应节奏为影响成交规模的关键因素。
资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱。2023 年1-5 月房地产开发企业到位资金55958 亿元，同比下降6.6%；5 月单月到位资金10803 亿元，同比下降7.4%，环比上升3.4%。从分项看，国内贷款1-5 月累计金额7175.00 亿元，同比下降10.5%，跌幅较4 月收窄0.5pct，定金及预付款19878.00 亿元，同比增加4.4%；个人按揭贷款1-5 月累计到位10345.00 亿元，同比上升6.5%。销售回款的支撑下降，个人按揭贷款较4 月略有增长，定金及预付款占到位资金的35%左右，销售情况是房企资金的重要影响因素，在销售走弱的背景下，房企资金端的改善也同步转弱。
市场持续走弱销售支撑不足，仍待强支撑政策提振市场。此前我们曾一直强调，受限于城市基本面、人口情况以及家庭套户比等综合因素，低能级城市的购房需求修复空间有限，且因城施策背景下，这类城市的松绑政策已基本应放尽放，后续的政策放松边际效应或逐步递减，短期内此类城市房地产市场较难起量，核心城市的成交量是决定今年市场销售总量的重要因素。因此我们认为若此次高能级城市的政策放松预期落空或政策力度不及预期，行业整体的销售情况虽然可能不会弱于去年市场表现，但较难出现明显的销售反转，落实到板块具体表现上，我们认为由板块超跌所带来的反弹机遇短期可能能够继续维持，但空间相对有限，而中长期行情的持续性则有待观望。在地产板块的投资逻辑上，我们建议关注具备α逻辑的标的，主要为在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀地产以及优质民企滨江集团。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。
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